随着大家越来越重视澳洲的税务问题，承裕的专业会计师团队现开始为大家提供188C客户4年期间一对一的税务咨询，家庭公司税务规划以及报税服务。
那么今天我们来聊一下如何在澳洲通过投资房合理避税。
说到这个话题，首先一定要解释一下”负扣税 （negative gearing）”的概念。澳洲负扣税政策就是允许纳税人用投资上的损失来抵扣其它来源的收入（例如工资）。在很多发达国家，例如美国和英国，投资的损失是不可以直接抵扣与其不相关的收入的。澳洲和新西兰是全球少数几个实行负扣税政策的发达国家之一。
相应的，对于一个澳洲投资房而言，如果持有投资房的支出大于其所得收益，那么亏损部分就可以从个人其它收入中扣除，从而达到降低总收入，减少纳税额的效果，也就是利用了我们刚刚所说的负扣税。如果您当年没有其他收入，这些损失还可以通过报税的方式，无限期的积累起来，在您卖出房子时一起抵扣资本利得税。如果到时您已成为澳洲税务居民，还可以享受50%的免税优惠政策。
那投资房的哪一些支出项目可用于申报负扣税呢？以下是澳洲税务局ATO的投资房租赁申报表
关于以上ATO申报表中的所有支出项目，我们在此做出归类以方便大家理解：
现金流支出
现金流支出，顾名思义，就是业主需要真正拿现金支付的开销，包括房贷支出和日常管理开销。在此挑选大家容易误解的几个支出项做出解释：
1. F 贷款相关费用
贷款相关费用是除利息以外的其它贷款相关费用,如贷款申请费（Loan Establishment Fee）、产权调查费（Title Search Fee）等等。如果这些费用小于$100, 则可以一次性在当年退税，若大于$100则要分5年来抵扣。
2. L 贷款利息
投资房贷款所产生的利息是负扣税的主要来源之一。不同于贷款相关费用，全年贷款利息支出都可以当年抵扣。这里的利息不单指购买投资房所贷款而产生的利息，而且还包括任何用于跟投资房相关的贷款所产生的利息，比如说贷款用于投资房的维修，其产生的利息都可以做抵扣。
3. T 差旅费
房主对购买后的投资房进行视察，维护，收房租或与投资房管理中介见面等而产生的路费是可以抵扣的，比如开车的里程数，机票费，出租车费用等。不仅如此，在投资房所在地的住宿费也是可以抵扣的。但前提是旅行主要目的是跟投资房相关而不是其它个人目的比如度假。否则大部分路费是不可以抵扣的而且住宿费也只能按比例抵扣。还需要注意的是，如果是去外地看投资房并最终成交的话，那么差旅费是可以用于退税的，但是如果没有成交的话则不可以。所以在这里建议大家一定要做好详细的旅行记录并保存好相关发票。
4. N 律师费
这里的律师费主要是房产投资中一些日常管理的法律费用，比如聘请律师解决与房客产生的法律纠纷时所产生的费用是可以报税的。 需要注意的是，购房买房时产生的律师费不能计入此项，因其大多属于资本利得税的基础成本。
非现金流支出
非现金流支出也就是是房屋折旧费用，是除房贷利息外，负扣税的另一个主要来源。其性质为非现金，是因为折旧费用是由专业人士出具的一份房屋折旧报告里的数字而已，实际上并没有现金支出。
从ATO租赁申报表中可以看到，房产折旧有两个大项: I 房屋资产折旧（也称为Division 40）和R 房屋结构折旧（也称为Division 43）。以下附上一份样本折旧报告中的总计页供大家参考。
1. I 房屋资产折旧（Division 40）
房屋资产折旧简单来说，指的是与房屋相关的一切可移动的设备和装置物的折旧。比如洗碗机，烤炉、烘干机，热水器、空调、窗帘、家具，地毯等。ATO对于每件房屋资产的有效使用期都有明确规定。在折旧报告中，估算师会按照ATO规定的有效使用期对所有资产一一计算然后总和给出每年可以折旧的数目。下图为一份样本折旧报告关于房屋资产折旧的明细，因每个房子所含资产种类和价格不会一模一样，报告也会有所不同。
2. R 房屋结构折旧（Division 43）
房屋结构折旧与建筑物构架以及与其相关的不可移动的物件有关。比如地基，墙壁， 屋顶，瓷砖，窗户，门等。澳洲税法规定，1987年9月15日以后开始建设的房屋每年的结构折旧率为2.5%，总共40年. 具体见下表：
在此建议购买了投资房尤其是新房的客户， 有必要请符合规定的专业人士，如澳洲建筑估算师（quantity surveyor），为您的投资房出具一份正规的折旧报告，并且委托专业税务会计师为您报税，以确保您不会遗漏任何抵扣项目。值得提醒您的是，折旧报告本身的费用和委托会计师报税的开支也都是可以用来抵扣税收的。
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