他认为新加坡房地产市场过往50余年所取得的成果引人瞩目, 其发展主要经历了这样几个阶段:

建国初期, 主要关注点为新加坡人的安身之处和基础设施的建设; 之后, 制造业的快速发展推动经济的增长, 市场对资金和土地的需求陡增。

近年来, 伴随着全球化的进程, 新加坡房地产市场从原本单纯依靠内需, 逐步转型为走全球化路线的开放市场, 发掘新的资金来源, 积极培养专业人才, 主动进军海外市场, 已形成主导企业扩充国际版图的新战略。

新加坡的基础、生活和工作设施完善且平衡, 使其一直在世界宜居城市的排行榜上名列前茅, 其高度绿化的景观空间更是享誉全球。新加坡在城市规划与可持续发展方面的先进专业知识, 不但打造了其自身高度宜居、可持续发展的环境, 也对房地产市场的发展和走向产生了重要和持久的影响。

除此之外, 公共和私人领域之间强而有力的合作伙伴关系, 一直是支撑新加坡房地产业持续发展和转型的重要因素。新加坡公共部门高瞻远瞩的规划、公开透明的政策以及杰出的执行能力, 与房地产企业的卓越活力和创新相辅相成, 相得益彰。

随着新加坡迈入下一发展阶段, 房地产业需要继续保持高度的适应能力, 并持续发展创新, 以面对新时期特有的不确定性和前所未有的挑战, 包括全球经济的瞬息万变、生活空间密度的持续增高以及人口结构和气候的改变等。

那么新加坡房地产未来的变化是什么，又对中国的房地产市场有怎样的启示？对于此，新加坡房地产权威人士和资深专家薛义华、程天富、余熙明在《新加坡房地产市场的变革与创新》一书中给出了明确的答案。

他们认为在过去50 年里所出现的重要趋势中, 有些很可能会持续影响未来, 以下论述了一些地产服务商需要注意的问题。

第一, 客户群从房产业主转向租户这一趋势很可能会延续。这意味着地产服务商需要更加专注于企业解决方案。物业使用者由于空间成本的增加而需要获得如何优化空间的建议。事实上, 比起地产服务商从中介相关的传统业务中所获得的收入, 来自“合同式业务” 的收入占营业收入的比例有所上升。合同式业务如和大型企业包括大型银行及国际跨国企业签订5 年期合同, 提供的服务包括为该企业的全球性业务提供中长期的企业地产解决方案。这种合同式业务对于地产服务商来说是具有正面效应的, 这种正面效应在市场低迷期尤其显著。

第二, 房地产将会继续成为一种独特的资产类型, 虽然房地产的物理属性不能被忽视, 但它作为一种投资资产的吸引力将会持续提高。随着发展中国家渐渐开放它们的市场, 更多的地产投资机会将会产生。地产服务商需要更好地从财务融资和投资报酬的角度了解房地产这一资产以及如何将房地产融入更大的资本市场。在地产的物理属性方面, 地产服务商需要更积极地参与建筑的设计与建设工程, 这样才能为那些身为租户和用户的客户提供更好的建议。

第三, 愈发激烈的竞争环境使地产服务商不得不提供更全面的金融服务, 此服务涵盖股权配置、债务和结构性融资、债务偿还及金融咨询等, 这些服务原是管理咨询公司和投资银行的主要业务。不过, 这些资本市场咨询服务者需要根据其在资产代理与管理方面的专业知识来展示其在房地产业的各个领域、各个地域中作为专业人士的强项。

因此, 地产服务商需要聘请例如在投资和金融等方面具有新技能的房地产专业毕业生。他们不仅需要懂得地产资产本身, 作为与别人的主要专业区分, 也须懂得间接的地产资产, 比如房地产基金和房地产抵押证券。因此他们需要具备包括房地产资金募集、交易结构、税务咨询等方面的技能。地产服务商也须聘请有工程和设计技术的职员来满足地产使用者的需求。

第四, 技术的变化很可能会对未来产生巨大的影响。它会重塑建筑物和开发项目, 比如智能技术的应用、对绿色和可持续发展建筑工程的需求, 以及建筑工程的规模和速度。在线平台的发展也会对办公和零售空间有持续性的影响, 因为员工可在任何地点工作,购物者也能以电子方式购物。技术发展也会影响客户需求, 因为客户会期望更优质、更快的服务。

尽管以上论述了各种挑战, 地产服务商仍然会在未来扮演着关键的角色, 其物业估值、中介和管理等核心业务不太可能被淘汰, 只要它们不断调整作业方法并利用新技术跟上时代的变化。在核心业务的基础上, 再加上对于地产资本市场、资本募集和间接式地产咨询服务的更多重视, 地产服务商将有能力为客户提供全方位的解决方案, 这在一定程度上可将投资银行逐出市场。当然, 它们也需要对未来可能产生的新挑战保持警惕。

近几十年，新加坡的住房制度在国际上备受瞩目，多年的实践证明这套制度对解决新加坡的住房问题卓有成效，新加坡在城市发展更新及房地产市场化方面也形成了可操作的配套体系，早在十几年前，就有专家把新加坡的REITs介绍到中国，并对推动REITs在中国落地起到了积极作用。

新加坡是既较好解决了住房问题，又拥有高度发达和活跃的房地产市场的典范。通过学习和借鉴新加坡经验，对处在结构性变革关键时期的中国房地产市场的持续健康发展，具有积极的促进作用。

 

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