EB-5深度内幕：百人中仅5人获绿卡?!
深扒EB5被拒遭递解内幕
永久绿卡I-829被拒主因？
EB-5实际投入项目款不到40%，即$20万美元，无法产生足够的工作职位。EB5投资人的$50万美元投资款，被项目方，中介，开发商等多方分享如下:
I.项目方先扣除10%至12%的管理费，即$5至$6万美元(是从$50万美元中扣除)。该条例写在私募合约中。此费用，并不包括投资人额外支付的$4.5万美元立项费。
II.项目方支付中介佣金$5至$10万美元(是从$50万美元中扣除)。例如,被联邦起诉的芝加哥会议中心支付中介费$10万美元佣金。并不包括投资人额外支付的5至8万人民币中介费。
III.项目方合伙人管理费，资金监管帐户费，会计师费，公司商务运作费，律师费，项目方人员开销费，广告费等一系列运作费$5至$10万美元(是从$50万美元中扣除)。
IV.开发商要赚$5至$10万美元(是从$50万美元中扣除)。根据造价虚高比例不同。
V.如果是贷款、借贷，债券类项目，区域中心还要向加开发商等项目参与方加收转贷费，7%至10%即$3.5至$5万美元(是从$50万美元中扣除)。
总结:每个EB5投资人实际投入到项目上的款不到40%.这只是公开，可计算出的费用。更有相当一部分，不为人知的的费用无法计算。结果是投入项目的资金无法产生足够的工作职位，更无法通过移民局对绿卡的审核。当然除EB-5投资人外，所有参与方都有钱赚，各方都会积极响应。即使项目失败，移民局明文列出，EB-5投资人自担风险。
二.绿卡被拒递解程序
根据1990年至2013年联邦数据统计，通过EB-5美国投资移民获得永久绿卡I-829的成功率不到4.8%，即1/21。美国国会及移民局既想显示业绩，增加工作，又要回避因低价转卖绿卡，引起美国国内公愤之嫌。所以按审批程序,只要EB5投资人将$50万美元汇入美国项目方账户,移民局就会按程序自动发出两年有效期的临时绿卡（I-526)。但在审批正式绿卡(I-829)时异常严格，通常都被拒。导致自2003年,除中国大陆投资移民外，欧洲及其它国家无人参与eb5美国投资移民项目。按照目前实施的美国移民法,一旦EB-5申请人的临时绿卡(I-526)或者正式绿卡(I-829)被拒，EB5家庭成员将全数被递解出境(Removal/Deportation)，今后连美国的旅游签证都无法获得。更严重的是,一旦有遭美国递解出境的记录,申请欧洲及其它国家移民都将被拒。
EB-5风险警示（超深度剖析）
EB—5投资移民项目，本质上即是国内的民间集资，为银行不愿提供贷款及美国投资者不愿投资的高风险项目提供的融资渠道。因最终得不到正式绿卡，只有不了解内情的中国投资人参加，欧洲及发达国家早巳没人参加这类项目。据2013年美国联邦统计，美国银行批准贷款的项目就有46.8%三年内资不抵债，这些连银行和美国投资人都不肯放贷的EB5项目，烂尾结果可想而知。
美国联邦移民局（USCIS）2013年5月30日通过新的政策备忘录，对EB5投资移民影响最大的包括以下几个关键要点，首先是贷款类EB5项目工作位置计算隐患重重，其二是大量建筑类工作不再被纳入工作位置计算。另外移民局已明确规定以租赁或出售房产为主的EB5项目不能符合工作位置要求，参与此类项目的投资人即使已获得临时绿卡(I-526)，正式绿卡(I-829)也会在终审时被拒。
一、贷款类EB5项目工作位置计算成绿卡僵局
贷款类EB5项目是以贷款（loan)、借贷（debt），债券（bond）类吸金模式误导EB5资金投入。此类项目风险极高，业内预估为烂尾的项目。只有让不知情的中国EB5投资人来出资。
收到投资款的公司并不直接参与项目建设，只是将投资款转贷给一家或多家公司。由于贷款类项目有不同来源的资金参与投资，EB5投资人的资金只是总投资额中的一部分，而且还有层层转贷，复杂的多角债模式使移民局无法准确认定每个工作位置的来源，如果将其它贷款产生的工作位置套用于投资人绿卡申请计算，就明显违反了美国移民法(INA)条款203（b）。特别是目前普遍存在着项目方故意将资金多方转贷，伪造计算出高额的工作位置，已促使移民局对贷款类EB5项目严审，导致投资人的正式绿卡(I-829)审核通过率微乎其微。
届时只要其中一家或数家公司撤出或关闭，投资人就会被典型的三角债所困。收款公司与用款公司相互推诿，项目烂尾、讨债无门，
根据移民局2013年10月份公开的案例报告结果显示，这些案例主要来自纽约和洛杉矶。对于这两个区域的所有贷款类EB5项目，移民局开始严查和复审，这类EB5贷款类项目涉及酒店、公寓等等。项目越大，工作位置计算问题也越严重， 即使已获批临时绿卡(I-526)，转正式绿卡(I-829)将被长期耽搁，最终被拒。严重的是项目方及中介融资时，从不对投资人透露实情。
二、州，市，县府参与EB5项目使捷径成泥潭
目前对EB5投资移民的另一个误区是想当然认为只要有州，市，县府参与就是最有保障的项目，事实却完全事与愿违。
这类项目往往层层审核最繁复，资金损耗最严重，导致工作位置岗位不足，使绿卡终审失败。其实原因很简单，美国各级州，市，县府参与的项目都不以盈利为目的，以公益性的项目为主，诸如交通、 通信、扩建、基建、图书馆、医疗、消防、老人中心等等。这类项目常年赤字运营在世界各国都是理所当然的，加上州，市，县府所有资金都来自纳税人，项目资金 赔偿第一顺位永远是纳税人。另外由于州，市，县府参与项目，必须额外遵循当地工会和地方经济保护条款，使各类开销成倍增加，直接造成投资金额无法雇用足够的员工以满足移民要求。
对投资人更为不利的是，州，市，县府项目即使出现亏空，也绝不可能出售已建完的市政物业来抵押给投资人。
最为重要的是EB5投资移民是依据美国联邦移民法，任何州级、县级或都无权给予投资人在绿卡审核时的任何优先权，这是移民法早已明确的。如果有任何部门或官员给投资人作出任何投资款或绿卡方面的承诺，就是涉嫌违法和欺诈，会受到联邦调查局查处。所以项目，除了开销大、不盈利外，各类审批程序繁复，工作位置计 算更难保障，资金也没有抵押，投资人想当然的移民捷径却实际成了不能自拔的泥潭。
三、EB5建筑类工作不被纳入直接工作位置计算
以大兴土木建造楼房或基建设施为主的EB5项目已被移民局正式列入被拒名单。
其原因非常简单，因为移民局在新的备忘录中已明确建筑类工作属于临时性工作， 建造工期结束后这些工作都很快会消失，没有持久性，所以不能算作投资后直接产生的工作，只能考虑为间接工作。因此依赖建筑业来计算工作位置的所有项目，都会面临投资人正式绿卡(I-829)终审被拒。
四、EB5租赁或出售房产类项目绿卡被取消
移民局2013年5月30日的政策备忘录否决了EB5投资人通过投资建造别墅、公寓、办公楼、城市改造、城市基建、商城、购物中心、仓储等申请移民的方式。
这类项目的共性就是一旦建造完毕，物业就被出租或出售给其他商家或个人，而移民局已裁定出租或出售后带来的任何工作位置都不能被纳入绿卡申请时的计算。
移民局(USCIS)对此已作出裁定：“即使EB5项目没有建造这些物业，那些商家和个人也会购买或租赁其他物业并雇用员工，所以这些工作位置机会不能作为EB5投资后产生的。”再则建筑类工作位置不被纳入直接工作位置计算，因此这类依赖租赁或出售房产的EB5项目已不可能保障每个投资人产生10个工作位置岗位，以前参与这类项目的投资人已被移民局在终审时取消正式绿卡(I-829)。
五、市中心TEA（工作位置目标区）EB5项目风险
美国移民局规定投资50万美元申请EB5美国投资移民的项目必须在TEA区(TargetedEmploymentArea工作位置目标区)，移民局定义的TEA区有两种，第一种是人口较少的郊区，第二种是大城市的高失业率区才能被定为TEA区。目前市场上EB5酒店、公寓和商务楼项目，项目方将市中心TEA区美化成所谓的“黄金地段”，掩盖了其高犯罪、高污染、高赔偿的巨大风险，最终导致永久绿卡(I-829)申请失败的严重后果。
市中心TEA区的真面目
1.市中心TEA区绝非“黄金地段”
中国房地产才发展了十几年，北上广五环内已无地可开发。甚至二、三线城市市中心也早已无地可开发了。而美国房地产业已成熟发展了大半个世纪，大都市的市中心居然还被列为TEA区等待EB5投资人开发，其中陷阱有多深投资人自己判断。
由于高犯罪、高污染、高失业，市中心TEA区都是全美最差的学区，然而不少EB5项目利用国人对美国市中心情况不熟悉，故意将这些危险的市中心TEA区混淆 为国内北上广市中心“黄金地段”“寸土寸金”的概念，例如纽约的曼哈顿、洛杉矶的好莱坞等等，其实任何人稍加分析就能明白，真正的黄金地段是绝对不可能有 如此高的失业率被定为TEA区。
2.市中心TEA区高犯罪率影响绿卡申请
美国的纽约，旧金山，洛杉矶，西雅图，迈阿密及芝加哥等市中心的 部分地区之所以会被列为TEA地区，是因为那里聚集着以黑人为主等各族裔最低层的暴力帮派犯罪团伙，抢劫，枪杀，毒品，卖淫等高犯罪率地区。著名的“华裔 女子洛杉矶CecilHotel水箱遇害案”正发生在这类所谓的市中心，（或搜索：华裔女孩洛杉矶离奇死亡）文中明确说明：“她居住的这家旅馆 CecilHotel位于洛杉矶市中心，这一地区治安状况很差，许多吸毒人员、抢劫者以及流浪汉聚集于此。”在这些市中心TEA区成为业主，必定会卷到各类贩毒凶杀刑事案件中，直接影响正式绿卡(I-829)申请时的背景调查。
目前位于这些高危市中心TEA区的EB5项目最为典型的案例有：
由EB5Global/Williams&DameDevelopment(简称WDA）和美国梦基金区域中 （AmericanDreamFund）主办的波特兰珍珠区万豪酒店，该酒店建于流浪汉收容所同一街区，刚挖土就卷入与波特兰市府的官司，投资人的投资款安全和绿卡申请已凶多吉少。EB5Global/WDA同时推出的波特兰凯悦酒店也在类似高危区。
3.市中心TEA区环境污染严重
大都市市中心TEA区的EB5投资项目招不到美国当地投资人。除以上的暴力犯罪外还附带着工业重污染问题。例如纽约的布鲁克林（Brooklyn）、西雅图的 SODO区（SODO，Seattle）、波特兰的珍珠区（PearlDistrict,Portland）,洛杉矶附近的河滨区 （Riverside，California)，都是出名的工业污染区，美国法律规定在工业污染区建居住建筑必须由持特殊执照的机构来清理。这笔清理费甚 至会超过建造该建筑费用本身,项目方往往对此避而不谈。投资人无缘无故花费正常造价的好几倍,在工业重污染区造楼,得不偿失,以后租户因环境伤害而引起的 潜在官司就会无穷无尽。
4.市中心TEA区租户维权官司昂贵
市中心TEA区酒店、公寓或商务楼的商用或民用租户不断因被抢劫、被杀害、被 (敏感词被屏蔽)而控告业主。美国法官及陪审团一边倒都站在弱势团体一边，对于有人体伤害，性搔扰或死亡的案件，赔偿金动辄几百万甚至上千万美元不等。因 此在市中心TEA区所投资的项目最后都入不敷出，维权官司的赔偿势必成为项目赔钱的无底洞，项目失败会直接导致不能满足移民局对工作位置人数的要求，使得 绿卡最终审批被拒。
总结语
综合以上原因大都市市中心TEA区的物业都难逃负债经营，破产拍卖的结局，因此无法满足移民局对工作位置人数的要求，投资人申请绿卡毫无保障。
其实美国真正的高尚区都在市郊，离闹市有好几十英里。所以EB5投资人在选项时要提防处在大城市所谓“市中心”“好地段”的TEA区，尤其那些被冠以“黄金 地段”、“寸土寸金”的项目，项目方是不会主动披露其中的巨大隐患，待到投资人发现时，恐怕已落到绿卡被拒和投资赔本的结局。投资人应该选择学区较好的TEA区，同时要考察项目长远的盈利模式，才能保障投资和绿卡的双赢
六、酒店,公寓类EB5项目高风险
1.EB5酒店,公寓类项目，虚高造价3倍导致投资人绿卡被吊销：
美国移民局（USCIS）颁发EB5永久绿卡的首要审核标准就是确定EB5投资人有否真实产生10个工作位置岗位。
移民局于2012年3月对EB5投资的酒店,公寓项目调查时发现，项目方普遍虚增几倍的工程造价，赚走数千万美元，所剩的建造费无法产生足够工作位置。项目方用虚增3倍的造价来计算经济模式，伪造抬高工作位置人数，用欺诈手段来满足移民局对工作位置人数的要求。向投资人融资时又使用另外一套完全不同的假数 据。项目方同时使用多种完全不同的假数据对付不同的审核及融资需要。
由于问题极其严重，美国联邦移民局2013年5月30日通过新的政策备忘录， 组成了专门针对酒店,公寓类EB5项目的反欺诈调查组，宣布对所有酒店及公寓项目建造费用和工作位置人数进行彻查和监控。一经查证有虚增工程造价情况，移 民局就会依据未满足工作位置人数移民法条款，驳回EB5项目投资人的永久绿卡(I-829)申请，以前侥幸已获批准的绿卡(I-526或I-829)也将被追查取消。
2.利用酒店，公寓品牌偷梁换柱：
这类酒店或公寓项目虚高工程造价的手段如出一辙，那些号称希尔顿/Hilton、万豪 /Marriott、凯悦/Hyatt、温德姆/Wyndham等等酒店项目，利用国内投资人对品牌的盲目信任，实际造的却只是挂名的加盟酒店，而且只是 品牌旗下的经济型酒店，相当于国内莫泰、汉庭之类的档次，等于投资人花远超五星级的钱造经济型的旅馆。
根据移民局参照 的:ReedConstructionData行业标准，美国豪华公寓的实际造价（HardConstructionCost）不包装修,平均为$105 美元/平方英尺。经济型酒店的实际造价（HardConstructionCost）不包装修平均为126.5美元/平方英尺，最高档五星级实际造价 （HardConstructionCost）不包装修平均为163美元/平方英尺。如果项目方报出造价高出行业标准，移民局就会依此认定大量投资资金没 有真正投入产生实质性工作位置，绿卡申请会因不能满足工作位置而被拒。
3.夕阳产业，美国公寓,酒店呈现倒闭潮：
在美国酒店，公寓建造已供大于求，属于夕阳产业，整体入住率不足45%，同时房价恶性竞争，最终资不抵债破产遭低于半价拍卖。美国权威酒店及住宅评估集团HVSGlobal已公 布数据，自2008年开始美国当地资金已全面撤出酒店，公寓建造项目，整个市场上只有EB5投资资金在冒此风险。
新建的酒店，公寓势必资不抵债，原因在于：
1）项目(方)提高3倍造价（HardConstructionCost），赚完钱后让投资人面对高昂的管理费和住客维权诉讼。例如:纽约2室1厅公寓每月平均管理费$2,600美元，最低的也要$1,200美元/月。超过北，上，广公寓年平均管理费。
2） 按照美国移民局（USCIS）EB5投资规定，每50万美元投资必须雇用最少10名全职员工，在美国每个酒店或公寓全职人员年薪平均4万美元以上，加上各种保险、福利，10名全职员工每年光薪资支出就超过40万美元。如果5年内无法维持雇用10个员工，EB5投资人的绿卡申请将失败。
换而言之，按以上高昂的造价和员工开销，这些酒店或公寓每年的客房入住率必须达到225%，投资人才可能获得绿卡全身而退。EB5投资人5年后退出时，没有任何机构会提供再融资，为高出市场好几倍的造价及开销买单。
4.酒店类项目的其他误导手段：
1）此类名牌酒店其实并非酒店集团投资，只是个体加盟酒店(HotelFranchise)，而且只是名牌酒店集团的下游品牌（经济型酒店档次），换句话说经营这种酒店只能自担风险、自负盈亏。项目如有亏损，酒店集团是不会承担任何债务责任的。
2）声称酒店的入住率会高达70%以上，其实在美国酒店业竞争历来激烈，经济最好的时候也就45%左右的平均入住率，相当部分酒店平均入住率甚至不足35%。
3） 酒店业在美国本身就属于夕阳产业，只是国内人并不了解美国酒店业的现状。项目方充分利用了国人对于跨国品牌酒店的完美入住经历和好感，以及自身能拥有品牌 酒店股份的幻想。事实上EB5投资人拿的根本不是品牌酒店的股份，只是一些加盟酒店的股份。项目方只是支付了高额加盟费给品牌酒店，项目一结朿，债务全部 转嫁给EB-5投资人。因此拿到的是最高成本而且毫无价值的股份。
4）通过国内中介把酒店及公寓类项目美化。会举出很多所谓的成功案例，还有所谓的100%成功率，但是他们却永远不会告诉你项目方虚高造价被美国移民局调查起诉的事实。
5） 美化大城市的市中心概念。美国真正的高尚区都在市郊，离闹市有好几十英里。而美国大城市的市中心并非国人想象的高尚区，90%以上的市中心犯罪率极高，也 是流浪汉首选集结地，因为很多市府接济站坐落于此。在这些地点建的经济型酒店，都无奈沦为罪犯的据点，官司和诉讼接连不断，酒店投资在这种区域，根本不可能收回投资。
5.酒店公寓类项目触犯移民局大忌：
EB-5在永久绿卡(I-829)终审时，移民局最关注的就是项目方是否在工作位置人数方面有欺诈行为，因为移民局成立EB5移民项目的初衷就是为了使每50万美元的EB-5投资带来至少10个以上的美国人工作位置。因此酒店项目虚高造价的 做法正犯了移民局的大忌，而通过这些项目申请的投资人也因此受牵连，在移民局留下永久不良记录，后患无穷。遗憾的是纵观国内市场上力推的所有酒店，公寓建造项目，几乎全部在虚高工程造价，其后果不堪设想。
总结语：
由于酒店及公寓类EB-5项目，几乎全部采用了虚高造价的手段，必定会导致绿卡申请最终失败。而且酒店及公寓业在美国竞争激烈、不管是对于投资还是移民，都极为不利。
七、EB-5债券，贷款项目风险
EB-5债券，贷款项目的风险之高远远超出一般的投资项目，对于EB5投资人来说，面临着绿卡被拒和资金三角债的双重最高风险，申请正式绿卡I-829均被拒，原因如下：
1.层层转贷成多角债，EB5绿卡、还款均无保障：
EB-5债券，贷款项目有一个共性，就是这些项目看上去阵势强大，参与方众多，具有很强的蒙蔽性，使EB5投资人会因此错误地低估绿卡被拒和资金三角债的双重最高风险。美国联邦移民局（USCIS）因此专门进行了规范。
这类贷款的模式是层层转贷,结构比国内的三角债还复杂。由于收到投资款的公司并不直接参与项目建设，只是将投资款层层转贷给一家或多家公司，这些公司收 到贷款后，再进行多层股权转换，每个股东都想方设法侵占贷款变为己有。最终就形成了说不清，理还乱的多角债关系。无论是基建项目、大楼建造还是社区建设等 等， 具体哪部分是EB-5投资款建的就是上法庭都无法判定。再追款打官司就更难想向。
EB-5债券，贷款项目都没有地产等实质性资产抵押，只是毫无信用度的项目方给投资人一张保证合同作担保，届时只要其中一家或数家公司关闭，投资人就会被典型的三角债所困，收款公司与用款公司相互推诿，项目烂尾之外，绿卡更无法申请成功。
2.移民局无法判断工作位置人数，造成EB5绿卡申请失败：
美国移民局(USCIS)在审批EB5投资人绿卡时的关键指标，就是必须确认该投资人实实在在地产生了10个以上的工作位置岗位。美国国会通过的移民法一再强调，如果工作位置数额不能确认，绿卡就不能获得批准。
移民局对使用债券，贷款项目融资的项目审理特别严格，主要原因在于，这种贷款模式使移民局无法清晰判定哪些工作位置岗位是由EB5投资人贷款产生的。很多项 目方用移花接木的方式，利用繁杂的资金转贷，对产生的工作位置岗位造假、滥竽充数，已经引起移民局的高度警觉。由于多角债模式结构复杂，移民局要投入大量 人力物力进行分析判断，导致所有过桥贷款或夹层贷款的EB5投资人，都面临超长的审核时间和绿卡终审I-829被拒的结局。
3.美国、欧洲等国投资人对贷款项目避之不及：
贷款项目中的众多美国或欧洲参与方，无一例外都不愿作没有资产抵押的贷款，因为贷款无法偿还的风险极高。参与方都设置了诸多参与条款，例如先要求其他资金到位后才投入，项目情况稍有变动就能毫发无损的撤出。EB-5投资人，根本没有权限深入了解这些条款。一旦EB-5投资款进入项目，往往作为项目的前期运作管理费，先被花费殆尽。
随着项目的开展，众多的参与方只要有一方撤出，整个项目就会象多米诺骨牌般流产。而EB-5投资人手上的保证书在多角债的官司中，便成为一纸空文。由于 没有具体的资产抵押，EB-5投资人更无权要求出售任何资产来偿还贷款。这就是EB-5债券，贷款项目烂尾率极高的原因。
美国移民局公布EB-5最新信息美国移民局在2月26日举行了一次电话会议，公布了EB-5的一些最新信息。移民局EB-5项目办公室的负责人Nicholas Colucci主持了此次会议。以下为主要的会议信息：
目前I-526申请的处理时间在9个月左右，I-924申请的处理时间在12个月左右。
该办公室在进行人员重组，招聘培训新的移民官，因此在可预见的未来，处理时间还会延迟。
加州处理中心将从即日起把I-526申请转到华盛顿特区的新办公室处理。
在2013财年开始时，有504 个I-924申请等待处理;移民局已经批准了218个，拒绝了32个。同时还有5018 个I-526申请等待处理，移民局批准了3699个，拒绝了943个。
为了调查EB-5项目中可能存在的欺诈行为，移民局新雇了一些经济学家、拥有法学学位的人士以及前情报工作人员。此外，移民局正计划推出政策指导手册和新的EB-5规定，以便在将来使EB-5的审理过程规范流水线化。
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